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  蓋洛普報告調查認為,"科技系統"和"物業服務"是驅動老業主滿意度的最重要因素。換句話說,朗詩的差異化產品和服務是朗詩老業主以及準業主最看重的核心價值。

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  毫無疑問,調控兩年來,房地產企業開始出現分化。大型房企通過過去幾年的跑馬圈地和標準化運營,市場份額不斷擴大,大量資產規模、融資渠道和品牌效應較弱的中小企業生存空間受到空前擠壓。

  值得註意的是,港交所關於24個月內的註資限制,實際上是參照註資當期資產負債表,而非買殼節點時的資產負債表。換言之,註入資產前,若殼公司的主要財務指標已更新,那麼註入的資產相關指標隻需不高於最新的財務指標,即不構成"非常重大交易"。

  不可否認的是,內地房企入主香港上市公司的下一步,多數將是註入優質資產,完成借殼,推動股價上漲,然後實現再融資。朗詩的路徑又會是怎樣?未來上市公司和朗詩集團旗下地產業務板塊將如何運作?田明在會上透露,即將更名為"朗詩綠色地產有限公司"的上市公司,未來將是朗詩集團住宅發展業務的唯一上市平臺;將堅持產品差異化、資產高周轉的一貫策略,以成為具備鮮明綠色特質的港股房產公眾公司為奮鬥目標。

  對於熟悉朗詩綠色地產這些年發展歷程的許多業內人士,總結過朗詩獨特的商業模式,能支撐其在10年有餘的時間裡快速成為全國知名的地產企業,有兩個利器:差異化的產品與資產高周轉的經營策略。

  "朗詩地產邁出登陸香港資本市場的一步,其意義超出朗詩地產本身,也是中國綠色地產的標志性事件。對於朗詩地產來說,既是一次國際化的嘗試,未來也將獲得長久持續發展的動力。"一位房地產業資深人士表示。

  田明告訴記者,未來,基於公司的資源稟賦和中國經濟及行業發展趨勢,朗詩將繼續鞏固並完善全國化戰略佈局:立足現有已進入區域,以長江流域為軸線,向南北兩側展開,加大佈局的戰略縱深,提升經營的穩定性。在法律、監管規則允許的范圍內,及合適市場機會的前提下,計劃今年內投資5個左右的土地項目。當然,最終實現與否還需考慮項目的具體狀況和土地市場等客觀因素。

  "朗詩是一傢產品技術與眾不同、經營模式別具一格、企業文化陽光正派的非主流房企。今後朗詩綠色地產將成為朗詩集團綠色住宅業務的唯一上市平臺,根據上市公司發展需求,集團將給予資金、人才、技術支持,還將擇機註入優質資產,恢復上市公司融資功能,使之成為綠色科技地產領域的市場領導企業。"8月7日,在香港召開"成功登陸香港資本市場"答謝會上,朗詩綠色地產有限公司董事會主席田明如是說。

  "實際上可以先通過朗詩集團增資擴股、借款和境外BVI公司借款等形式註資殼公司,再將優質項目資產註入。預計朗詩綠色地產恢復融資功能不需要兩年,順利的話明年即可達到該目標。"田明說,今後朗詩集團名下所有優質地產開發業務,將通過上市平臺運作。

  遵循綠色核心價值

  田明告訴記者,朗詩地產的經營策略是在利潤率上取行業均值,周轉速度上保持行業領先,權益乘數上高於行業水平,同時做到財務上安全穩健。這些年朗詩的ROE水平一直顯著高於上市房企平均水平。

  按照田明的計劃,增加權益資本、利用股東借款投資項目和股東直接註入資產,交替進行,"隻要節奏控制得好,不需要兩年,就可以將集團房地產開發業務中的優質資產,切換到上市公司平臺上來"。

  一位香港券商分析師表示,借殼深圳科技之後,朗詩地產打開瞭香港的資本通道,這對於朗詩綠色地產的全國擴張乃至國際化道路都有著深刻的含義,朗詩綠色地產在香港受到的關註度特別高。

  在過去的十幾年歷史中,朗詩地產一直遵循的核心價值就是綠色科技,這其中包括朗詩重視對地段、產品價值的塑造,對人的價值和對社會價值的提升。"房地產的發展不可能像之前10年那樣順風順水,那種依靠土地升值和資本市場賺錢的模式受到嚴重的挑戰。而朗詩地產十幾年來一直堅持做產品的快周轉,不靠土地增值的方式取得利潤,主要是重視對地段價值的深挖掘,在所開發產品的附加值上做文章,快速把房子賣出去,實現利潤。

 資產註入有序進行

  田明透露,不久之後,朗詩會向市場推出一款全新的產品。它繼續保持建築的高節能率,但將原來以棟為單位輻射/新風技術系統,改進為一個小型的戶式化系統,能夠分戶開關、實時調節,有效支持用戶的行為節能。

  田明表示,朗詩集團將集集團之力,在資金、人員、技術等方面積極支持上市公司投資發展新的房地產項目,快速提升上市公司的項目數量、資產規模和品牌形象。朗詩地產將在法律、監管規則允許的范圍內,擇機註入適當優質資產或業務,以促進上市公司的發展。上市公司期望能夠逐步成為一傢具有鮮明綠色特質、業績良好的香港房地產公眾公司。上市公司將積極向控股股東尋求資金支持,包括優於一般市場條件的資金支持或其他融資方式。

  作為國內綠色科技地產的領軍企業,朗詩謀求上市之路已經多年。近幾年朗詩集團發展速度較快,但礙於種種因素,其一直未能將綠色概念,通過資本市場杠桿,發揮出更大規模的價值。

  2012年,國際知名調查機構蓋洛普調查公司對朗詩地產的客戶調查報告顯示,朗詩地產客戶總體滿意度、忠誠度兩項最關鍵指標都為行業的標桿值,超過1/3客戶對朗詩地產有強烈的品牌情感依賴。其中,朗詩的老業主滿意度和忠誠度評分則雙雙持續上升。

  田明曾告訴記者,朗詩地產從綠色住宅的設計、施工、交付使用以及後續的物業服務,始終堅持深度研究客戶需求。細數朗詩地產的每一個項目,鮮有奢華的裝修,沒有名貴的用材,有的隻是更舒適、更健康、更環保的人居設計。朗詩堅持,在消費者觀念日趨成熟的今天,對資源價值的理解、對住宅價值的追求都應建立在對自然環境友好基礎之上。

  按照港交所的規定,買殼後的24個月內,累計註入資產的任一指標高於殼公司的收益、市值、資產、盈利、股本等五個測試指標中任何一條的100%,則該交易構成"非常重大交易",可能要以IPO申請的標準來審批。

  朗詩從來不投資體量太大的項目和拆遷改造等不確定性太大的項目,項目一般屬於"不大不小、不高不低、不遠不近、幹幹凈凈",都是小、快、靈項目,每個項房子信貸增貸怎麼貸款比較會過件目在投資、開發、銷售上都銜接流暢,不易產生現金流不可控的狀況,確保銷售速率和現金回款。

  未來5年,朗詩地產將圍繞"深綠"戰略堅持進行體系的打造、流程的梳理、能力的提升,這是朗詩區別於市場一些同行的鮮明的特征。眾所周知,朗詩將建築變"綠"是一個系統工程,一方面將建築自身的被動節能做紮實,包括外墻保溫系統、外遮陽系統等,一方面利用技術手段去實現主動節能,如利用地下常溫層這個天然能量倉庫,通過精密管道、低耗機組等設備實現地源熱泵技術。此外通過末端系統實現調節,例如混凝土樓板通過常溫水循環去實現"夏涼冬暖"的室溫調節效果。可以把朗詩的眾多科技節能技術看做一個武器庫,朗詩在做每一個產品的時候,都會根據項目所在地的氣候條件、地質特征以及產品要求,因地制宜地選擇好相關搭配。

  業內專傢指出,當前朗詩能夠成為我國綠色地產市場的標桿,源於三大優勢:首先是專註,朗詩以綠色為集團戰略,持之以恒,隻做綠色科技住宅,目前所開發的綠色建築面積國內領先;第二是專業,朗詩的綠色建築科技運用水平比肩國際,在實現低碳節能的同時,帶給居住者遠超普通住宅的舒適度;第三,在衡量建築究竟有多"綠"的重要標尺--節能率上,朗詩住宅的指標在國內遙遙領先,可以說是行業裡"最綠"的住宅。

  "但如果用上市公司的資源去投新項目,是沒有限制的,公司股東願意投資,監管部門沒有理由管。"田明說。

  這一產品將按照朗詩制定的環保標準,在設計、采購、建造、服務各個環節全面控制,對室內的PM2.5顆粒物污染、甲醛和VOC污染、生物污染、放射性污染等進行系統性源頭檢測和控制,並利用置換新風系統將室內污染物濃度有效控制在安全值以下。

  這一戶式化系統集成的新產品更加關註室內環保健康舒適指標,具有很高的客戶價值,並可廣泛應用於住宅和公共建築上,這將成為朗詩未來的主打產品。

  此外,朗詩還在利用自身的專業技術能力,為老年客戶開發適老性綠色科技住宅產品,其中一部分將於今年下半年在三個城市推向市場。

  逐步完成全國化佈局

  適度探索國際化

  "上市不是朗詩的目的,隻是一個途徑,對朗詩的業務發展如此,對綠色地產在中國的推廣更是如此。在登陸資本市場的推動下,朗詩離自己的目標更近瞭一步。"田明表示。

  數據顯示,朗詩地產業務目前在南京、上海、杭州、蘇州、武漢、成都、無錫、常州、紹興等多個主要城市,已經和正在開發30個多個樓盤,開發總面積達540多萬平方米。土地儲備約有350萬平方米。

  早前的7月31日,深圳科技宣佈將公司更名為"朗詩綠色地產有限公司",董事會同茄萣區土地貸款時宣佈,委任田明先生為董事會主席。借殼深圳科技,意味著朗詩在資本市場占據一席之地,亮相港股市場後,朗詩地產正快速邁開國際化步伐。

  按照朗詩地產年初的規劃,今年計劃在土地市場投資80億元規模,這將分佈在除瞭長三角以外的土地市場。"當然還要看土地市場的情況和房地產市場的走勢,年初定的這樣的目標,如果土地市場整體熱上去的話,有可能壓縮一點。但是我們也等不起,你如果把這80億元留下來,杠桿就會消失掉。"

  上市之後,對於朗詩全國化乃至國際化都有很大的推動作用。對於關註和重視綠色地產在中國發展的各方面人士來說,朗詩集團邁出公開登陸資本市場的一步,也是中國綠色地產的標志性事件。

  田明告訴記者,朗詩的全國化甚至國際化,都建立在綠色科技的基礎上,做好客戶的價值研究。住宅是給人住的,為人造房是朗詩的工作思路。人首先是自然的人,有男有女有老有幼,有不同的生理指標,不同的環境要求。其次,人還是社會的人,有不同的文化背景,經濟收入,區域特色,生活習慣,對於住宅也有著不同的需求。第三,人有自己的傢庭組成,傢庭在不同的階段,也有不同的需求。對客戶進行細分研究,根據客戶的不同需求,用不同的技術組合來打造匹配的產品,這是以人為本的產品理念。這種理念決定瞭朗詩在綠色科技住宅的發展之路上一定是追求用戶價值為先的,這也是現代企業競爭發展的根本。

 非主流法則

朗詩地產非主流開發商的主流路徑

  但是,存續下來的中小企業多數具備一些較為特殊的競爭力。最普遍的是產品的差異化。一直以來堅持綠色戰略的朗詩集團是其中一個,這傢公司憑借近十年在綠色節能住宅上的深耕,已然成為綠色建築領域的先鋒企業。

  "不同的生存環境,會有不同的物種。前十年實施瞭激進策略的企業,擴張很快,因為賭對瞭,但是面對今後不斷起伏甚至下行的市場,難道還是他們取勝嗎?人們經常把'強'和'大'畫上等號,但出現小概率危機時,強者恒強是不成立的。"田明說。

  田明認為,很多人談日本的房地產泡沫,不過很少有人去關註,日本的積水、大和等房地產公司,由於有差異化特色,包括產品技術、經營模式,很好地抵禦瞭經濟停滯和房地產泡沫破裂。當總的需求下滑時,那一部分差異化產品還有需求。

  "工欲善其事,必先利其器。"科研團隊之於朗詩,正如"器"之於"事"。顯而易見,培養打造一支強大的科技團隊,以整合應用國內外先進技術於綠色科技住宅項目,是多年來踐行綠色之路的重要一步。科技板塊初具規模,包括高新技術企業朗詩建築科技有限公司、甲級設計院朗詩規劃建築設計有限公司和朗詩節能技術有限公司,長興朗詩綠建科技有限公司(朗詩集團的研發基地),以及設於德國法蘭克福的朗詩歐洲技術有限公司。

  據瞭解,朗詩已經成功申報專利130項,涵蓋瞭發明、實用新型、外觀等方面。朗詩是中國綠建委的成員,也是德國與美國綠建委的成員。朗詩針對未來提出的新戰略,要把單一的房地產開發公司通過五到十年的時間逐步變成一個綠色的集團公司。

  "朗詩綠地地產的核心競爭力在於一個系統的核心競爭力,少瞭其中任何一個環節都不可能完成,十幾年來,正是朗詩團隊的忠誠、團結和不斷的學習造就瞭今天的朗詩。"田明說。

內容來自sina新聞

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-08-26/15132384499.shtml
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